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房地产企业如何做税收筹划

据统计,税收成本仅次于地价和建筑安装成本,居第三位。在预征阶段,税负已达到销售额的8%-12%;项目落户后,一般高达15%-25%,一线城市将达到25%以上。针对当前房地产经济形势。土..

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房地产企业如何做税收筹划

发布时间:2020-09-24 热度:

据统计,税收成本仅次于地价和建筑安装成本,居第三位。在预征阶段,税负已达到销售额的8%-12%;项目落户后,一般高达15%-25%,一线城市将达到25%以上。针对当前房地产经济形势。土地增值税是房地产企业迫切需要解决的问题。傲火企业咨询编辑谈:地产企业如何做税收筹划?

对于房地产企业来说,传统的税收筹划侧重于土地增值税。土地增值税筹划的总体思路是先降低增值额再降低增值率,从而达到少缴甚至不缴土地增值税的目的。

土地增值税的筹划方法如下:

(1) 利用临界点

根据税法规定,纳税人建造普通标准房出售,增值额不超过扣除额20%的,免征土地增值税。从税收筹划的角度看,企业可以选择适当的发展方案,避免因增值率略高于起征点而增加税负。

由于土地增值税适用四级超额累进税率,当增值率超过50%、100%和200%时,将适用较高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划,避免适用更高的税率。

(2) 收入分散

有装修及相关设备的房屋,可分两次签订合同。首先,我们与买方签订了销售合同,然后又与买方签订了设备安装及装修合同。经过这一处理,地产企业只对毛坯房销售合同缴纳土地增值税,从而达到节税的目的。

(3) 选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除限额可分为两种情况:一种是在商业银行同期贷款利率限额内按实际情况扣除;另一种是根据税法规定在房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方法为企业税收筹划提供了空间。企业可根据其实际情况选择较高者扣除。

(4) 征收费已计入房价

很多房地产开发企业在销售和开发产品时,会代替相关单位或部门,收取一些额外的价格费用,如管道燃气安装费、有线电视安装费、物业管理费和部分政府性基金。这些费用一般由房地产企业先收取,再由房地产企业按规定转入委托单位,部分房地产企业会有余额。收取费用有两种处理方式。一是将征收费用计入房价,向购房人收取;二是与房价分开收取。征收费用是否包含在房价中,不会影响土地增值税的增值额,但会影响房地产开发总成本和适用的增值税率,从而影响土地增值税的税额。企业可以利用这一规定进行税收筹划,选择第一种处理方式。

房地产企业如何做税收筹划

(5) 增加扣除项目的金额

在市场可接受的范围内,地产企业可以采取适当措施,加大公共配套设施的投入,改善社区环境,提高装修水平,从而增加扣除项目的金额,从而降低增值率。投资成本可以通过提高售价来补偿。加大对公共配套设施的投入,还可以提高产品竞争力,扩大市场影响力。可以说多此一举。需要注意的是,增加扣除项目金额并不意味着建筑安装发票虚增成本。

(6) 成本转移,增加开发成本

会计制度没有严格界定房地产企业的“管理成本”、“销售成本”和“开发间接成本”。在实际业务中,开发项目的行政管理、技术支持和后勤保障离不开公司总部的业务。有些费用列在周期成本和开发成本之间。企业在组织结构上可以倾向于开发项目。开发项目的人员应尽可能列为开发项目准备,与公司总部和开发项目混合的设备应纳入开发项目。这样,本应在该期间支付的费用计入间接开发费用。工程总造价的增加将带来扣除额的1.3倍(1+20%+10%),从而降低增值额和增值率。

(7) 成本核算对象规划

房地产公司同时开发多个房地产的,可以单独计算,也可以合并计算。这两种方法的纳税额不同,这为企业选择会计方法进行纳税筹划提供了空间。一般来说,合并会计的税收优惠较大,但也有比较有利的情况下单独核算。具体来说,对于同一地点、同一结构类型的集团开发项目,如果开工时间和竣工时间相近,由同一施工队施工,则可以合并成一个成本核算对象。对于一些大型、长期的开发项目,成本核算对象可以按照开发项目的某些区域或部分进行划分。

(8) 合作建房

根据税法规定,对竣工后按照自己建设的土地比例和对方提供资金分配房屋自用的,暂免征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策,选择合作建房的方式。

(9) 代建房屋

代建房是指企业代表客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取收入的房地产开发行为。如果地产企业有代理建房业务,其所得属于劳动所得性质,不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以通过代建房来减轻税收负担,但前提是在开发之初就可以确定最终用户,实现定向开发。

(10) 在合法的前提下,土地增值税的清算时间应顺延

房地产公司可与主管地税局适当沟通,尽量推迟土地增值税的结算时点,或将税负较轻的项目置换清算;对能够实行预征置换清算的项目,积极争取以预征代清算。

房地产企业要想做好税收筹划,不能只考虑传统的规划方法,因为传统的方法主要侧重于企业内部规划的开发,规划空间、手段、效果都非常有限。要做好计划,就要把简单的问题复杂化。总的思路是延伸价值链,创建更多的“关联公司”,将利润延伸到上下游。房地产企业可以在外围创造更多的“关联公司”。其中一些关联公司可能位于税负较低的地区。如成立的园林公司位于高新区,属于国家重点扶持的高科技企业,其企业所得税税率可适用15%的优惠税率;有的可享受相应的税收优惠政策,如新设广告公司或咨询管理公司,利用其所得税免税政策向其出口服务费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等;有的可能出现亏损,如收购当年亏损严重的公司,以及扣除企业所得税。上述操作完成后,我们利用这些关联公司与原核心企业进行关联交易,并利用价高价低进行转让定价,人为制造节税空间。


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